Yolsuz Tescil ve Tapu İptali Davaları

Tescil Ne Demektir?

Tescil, bir işlemin resmi kaydının yapılması ve ilgili kütüğe işlenmesidir. Süreç, söz konusu işleme resmi bir nitelik kazandırarak devlet, gerçek ve tüzel kişiler tarafından hukuken kabul edilmesini sağlar. Bunun yanı sıra tescil işlemi; mülkiyet hakları, resmi belgeler ve diğer yasal kayıtların hukuki güvence altına alınması amacıyla gerçekleştirilir.

Tapu siciline tescil işlemi ise bir taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkının tapu sicilinde kaydedilerek hak sahibine devrinin sağlanmasıdır. İşlem, taşınmazın hukuki durumunun güvence altına alınmasını ve mülkiyet hakkının kazandırılmasını temin eder. Ayrıca tapu sicilinde yapılan tescil ile taşınmaz üzerindeki rehin ve irtifak gibi diğer haklar da kayda alınabilir.

Yolsuz Tescil Nedir?

Yolsuz tescil, bir taşınmazın gerçekte hak sahibi olmayan bir kişi tarafından hukuki olarak geçerli olmayan bir şekilde tapuya kaydedilmesidir. Söz konusu tesciller; sahte belgeler, yanlış beyanlar ya da usulsüz işlemler sonucu meydana gelir. Taşınmaz mülkiyeti, yolsuz tescil nedeniyle bir kişinin hakkı olmadan el değiştirebilir. Bu durum ise hem mülkiyet sahipliği açısından hem de tapu sicili açısından büyük bir hukuki zorluk yaratır.

Yolsuz tescil, zaman içinde fark edilip düzeltilmediği takdirde tapu kaydının yanlışlıkla oluşturulmasına ve başka kişilerin söz konusu verilere dayanarak hukuki haklar iddia etmelerine yol açar. Yolsuz tescil durumunda gerçek hak sahibinin yanlış tescili iptal etmek için başvurabileceği hukuki yollar mevcuttur. Bu noktada tapu iptali tescil davaları, bu tür hukuki durumların düzeltilmesi amacıyla açılır. Dava sonucunda mahkeme tarafından tescil iptal edilir ve taşınmazın gerçek sahibine iade edilmesi sağlanır.

Yolsuz Tescilin İptali Davası

Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetinin güvence altına alınması ve hakların korunması için önemlidir. Bu davalarda yolsuz tesciller, hatalı kayıtlar ve usulsüzlükler nedeniyle gerçek hak sahibinin korunması hedeflenir. Bu makale, yolsuz tescilin iptal edilmesiyle ilgili hukuki süreçleri, dava açma sebeplerini, yetkili mahkemeleri ve ilgili yasal düzenlemeleri kapsamaktadır.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ve korunması, modern hukuk sistemlerinin temel taşlarından biridir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin temel düzenlemeleri içermektedir. Kanun, mülkiyetin kazanılmasını kural olarak tapu siciline tescil işlemine bağlamıştır. Ancak miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma gibi özel durumlarda tescilsiz kazanım da mümkündür.

Tapu sicilinde yapılan tescil işlemlerinin her zaman gerçek hukuki durumu yansıtmadığı görülmektedir. TMK 1024/2 maddesi, hukuki sebepten yoksun veya bağlayıcı olmayan bir işlemin tapuda kayıtlanmasını “yolsuz tescil” olarak tanımlamaktadır. Yolsuz tescil, tapu sicilinin güvenilirliğini ve mülkiyet hakkının korunmasını tehlikeye düşüren bir durumdur.

Tapu iptal davası, yolsuz tescillerin düzeltilmesi için başvurulan temel hukuki yoldur. Bu davalar, gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkını korumayı ve tapu sicilinin doğruluğunu sağlamayı amaçlar. Dava açma hakkı, kural olarak ayni hakkı zedelenen veya kendisine karşı şahsi hakkın yerine getirilmemesi nedeniyle zarara uğrayan kişilere aittir.

Görevli ve yetkili mahkeme konusunda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Ancak uyuşmazlığın niteliğine göre farklı mahkemelerin görevli olabileceği unutulmamalıdır. Örneğin, tüketici işlemlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemeleri, ticari nitelikteki uyuşmazlıklarda ise ticaret mahkemeleri görevli olabilir.

Zamanaşımı açısından önemli bir özellik, yolsuz tescile dayalı davaların genel zamanaşımına tabi olmamasıdır. Bu durum, TMK’nın taşınmaz mülkiyetinin korunmasına verdiği önemin bir göstergesidir. Bununla birlikte, sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil taleplerinde genel zamanaşımı süreleri uygulanır. Örneğin, satış vaadi sözleşmesine dayanan bir tapu iptal ve tescil davasında on yıllık genel zamanaşımı süresi geçerlidir.

Dava sürecinde masraflar önemli bir konudur. Yargılama harçları, posta masrafları ve bilirkişi ücretleri gibi masraflar davacı tarafından karşılanır. Bilirkişi incelemesi, özellikle taşınmazın değerinin belirlenmesi ve teknik konuların açıklığa kavuşturulması için sıklıkla başvurulan bir yoldur. Mahkeme, gerektiğinde keşif yapılmasına ve uzman bilirkişilerin görüşüne başvurulmasına karar verebilir.

Tapu iptal davalarında, tapu sicilinin düzeltilmesi için açılan davanın kabulü halinde, yolsuz tescil iptal edilir ve gerçek hak sahibi adına tescil yapılır. Bu süreçte, iyi niyetli üçüncü kişilerin hakları da gözetilir ve TMK’nın tapu siciline güven ilkesi çerçevesinde değerlendirilir. Mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte, tapu müdürlüğü gerekli tescil işlemlerini re’sen yapar.

Yolsuz Tescilin Nedenleri ve Davanın Açılma Sebepleri

Tapu sicilinde yapılan tescil işlemlerinin hukuki bir sebebe dayanması ve geçerli olması esastır. Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi uyarınca, yolsuz tescil olarak adlandırılan durumlar, tapu sicilinde gerçek hak durumunu yansıtmayan kayıtları ifade eder. Bu tesciller, çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilir ve tapu iptal davalarının temelini oluşturur.

Hukuki Sebebin Yokluğu

Tapu tescilinin en temel gerekliliklerinden biri, geçerli bir hukuki sebebe dayanmasıdır. Örneğin, satış sözleşmesinin geçersiz olması, sahte belgelerle yapılan işlemler veya yetkisiz kişilerce gerçekleştirilen devirler, hukuki sebebin yokluğuna örnek teşkil eder. TMK’nın 1024. maddesi uyarınca, hukuki sebepten yoksun tesciller yolsuz tescil olarak değerlendirilir ve iptal edilebilir niteliktedir.

Ehliyetsizlik

Tapu işlemlerinde fiil ehliyeti büyük önem taşır. Ayırt etme gücü bulunmayan, kısıtlı veya vesayet altındaki kişilerin yaptığı işlemler geçersizdir. Bu durumda yapılan tescil işlemleri de yolsuz tescil niteliğindedir. Özellikle yaşlı veya hasta kişilerin taşınmaz devirlerinde, ehliyetsizlik iddiası sıkça gündeme gelmektedir.

Şekil Bozuklukları

Tapu işlemlerinde şekil şartları kanunla belirlenmiştir. Resmi şekilde yapılması gereken işlemlerin adi yazılı şekilde yapılması, noter onayı gereken belgelerin onaysız olması veya tapu sicilinde yapılması gereken işlemlerin usulüne uygun yapılmaması şekil bozukluğuna örnek gösterilebilir.

Muvazaa

Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek iradelerinden farklı bir görünüş yaratmak için yaptıkları işlemlerdir. Muris muvazaası, bu konuda en sık karşılaşılan örnektir. Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı görünüşteki satış işlemleri, tipik bir muvazaa örneğidir.

İrade Bozukluğu

Tapu işlemlerinde tarafların gerçek ve sağlıklı iradelerinin bulunması gerekir. Hata, hile veya tehdit altında yapılan işlemler, irade bozukluğu nedeniyle yolsuz tescile yol açar. Örneğin, taşınmazın nitelikleri konusunda yanıltılan bir alıcının yaptığı işlem, irade bozukluğu nedeniyle iptal edilebilir.

Aşırı Yararlanma

Bir tarafın zor durumda kalması, deneyimsizliği veya düşüncesizliği nedeniyle, edimler arasında açık bir oransızlık bulunması durumunda aşırı yararlanma söz konusu olur. Örneğin, acil paraya ihtiyacı olan bir kişinin taşınmazını çok düşük bir bedelle satmak zorunda kalması durumunda, yapılan tescil işlemi iptal edilebilir.

Sonradan İmkânsızlık

Tescil işleminden sonra ortaya çıkan bazı durumlar, tescilin devamını imkânsız hale getirebilir. Taşınmazın tamamen yok olması, kamulaştırılması veya üzerindeki ayni hakkın sona ermesi gibi durumlar, sonradan imkânsızlık nedeniyle yolsuz tescile örnek gösterilebilir.

Yolsuz tescil nedenleri, TMK’nın 2. ve 3. maddelerinde düzenlenen dürüstlük kuralı ve iyiniyet ilkeleri çerçevesinde değerlendirilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu konuda önemli kriterler belirlemiştir. Özellikle muris muvazaası ve vekaletin kötüye kullanılması gibi durumlarda, Yargıtay kararları emsal teşkil etmektedir.

Tapu İptali ve Tescil Davalarında Zamanaşımı ve Süreler

Tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı konusu, davanın niteliğine göre farklılık göstermektedir. Yolsuz tescile dayalı tapu iptal davaları, kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Bu durum, Türk Medeni Kanunu’nun temel ilkelerinden biri olan tapu sicilinin güvenilirliği ilkesinin doğal bir sonucudur. Ancak, bazı özel durumlarda ve sözleşmeye dayalı uyuşmazlıklarda belirli zamanaşımı süreleri uygulanmaktadır.

Genel Zamanaşımı Kuralları

Tapu iptal davalarında zamanaşımı konusu, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değerlendirilir. Sözleşmeye dayalı uyuşmazlıklarda genel zamanaşımı süresi olan 10 yıllık süre uygulanır. Örneğin, bir satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davasında, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 10 yıllık süre içinde dava açılması gerekir.

Özel Zamanaşımı Süreleri

Kadastro öncesi haklara dayanan tapu iptal davalarında özel bir zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Bu tür davalarda, kadastro tespitinin kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre uygulanır. Bu sürenin geçirilmesi halinde, artık kadastro öncesi haklara dayanılarak dava açılması mümkün değildir.

Kadastro Öncesi Haklar

Kadastro öncesi haklara dayanan tapu iptal davaları, 10 yıllık özel zamanaşımı süresine tabidir. Kadastro tespitinde hak sahipliğinin yanlış belirlenmesi veya sınır ihlalleri gibi durumlar bu kapsamda değerlendirilir. Kadastro öncesi zilyetlik, vergi kayıtları ve tanık beyanları gibi deliller önem taşır.