Düzenleme Ortaklık Payına İlişkin Meri Mevzuat Değişikliği

Bilindiği üzere 10 Temmuz 2019 tarih ve 30827 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasa Dair Kanun ile 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun bazı hükümleri değiştirilmiş, bu kapsamda 22 Şubat 2020 tarih ve 31047 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik yürürlüğe girmiştir.

T.C. Anayasası’nın “X. Kanun önünde eşitlik” başlığının 10. Maddesi’nde; 

“Madde 10 – Herkes, dil, ırk, renk, cinsiyet, siyasi düşünce, felsefi inanç, din, mezhep ve benzeri sebeplerle ayırım gözetilmeksizin kanun önünde eşittir. (Ek fıkra: 7/5/2004-5170/1 md.) Kadınlar ve erkekler eşit haklara sahiptir. Devlet, bu eşitliğin yaşama geçmesini sağlamakla yükümlüdür. (Ek cümle: 7/5/2010-5982/1 md.) Bu maksatla alınacak tedbirler eşitlik ilkesine aykırı olarak yorumlanamaz. (Ek fıkra: 7/5/2010-5982/1 md.) Çocuklar, yaşlılar, özürlüler, harp ve vazife şehitlerinin dul ve yetimleri ile malul ve gaziler için alınacak tedbirler eşitlik ilkesine aykırı sayılmaz. Hiçbir kişiye, aileye, zümreye veya sınıfa imtiyaz tanınamaz. Devlet organları ve idare makamları bütün işlemlerinde (…)9 kanun önünde eşitlik ilkesine uygun olarak hareket etmek zorundadırlar.” hükmü ile eşitlik ilkesi anayasal güvence altına alınmıştır.

3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi’nin (Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md) fıkrasında;

“(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.” hükmü ile parselasyon planları yapılmadan, evvelce ifraz, tevhid, kamuya terk, bağış v.b. imar uygulamaları işlemleri ile tescile konu olan taşınmazların 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi kapsamında imar uygulamasına alınmaları halinde bu taşınmazlardan yapılacak kesinti oranlarını Düzenleme Ortaklık Payı Oranına tamamlayan miktar kadar kesinti yapılıp yapılamayacağı hususundaki tasarruf yetkisini ilgili idareye bırakmıştır.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 14. Maddesi’nin 6. Fıkrası’nda;

“(6) Parselasyon planı yapılmadan ifraz, tevhit ve terk yoluyla; düzenleme ortaklık payına konu alanlara terk edilen ya da bağışlanan alan miktarının, uygulama sahasındaki düzenleme ortaklık payı oranına göre kesilecek alandan az olması durumunda, parselasyon planı sırasında düzenleme ortaklık payına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılır.” hükmü ile parselasyon planları yapılmadan evvelce ifraz, tevhid, kamuya terk, bağış v.b. imar uygulamaları işlemleri ile tescile konu olan taşınmazların 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi kapsamında imar uygulamasına alınmaları halinde bu taşınmazlardan yapılacak kesinti oranlarını Düzenleme Ortaklık Payı Oranına tamamlayan miktar kadar kesinti yapılması gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Konuya ilişkin Meri mevzuattaki farklı düzenlemeler nedeniyle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi uyarınca ilgili idarelerce onaylanan imar uygulamalarında farklı uygulamaların ortaya çıktığı bu doğrultuda bazı idarelerin uygulama sahasında bulunan ve parselasyon planları onaylanmadan evvel ifraz, tevhid, kamuya terk, bağış v.b. imar uygulamaları işlemleri ile tescile konu olan taşınmazları 18. Maddesi’nin (Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md) fıkrasında  belirtilen tasarruf yetkisine dayanarak uygulama dışında bıraktığı ya da uygulama kapsamına alıp Düzenleme Ortaklık Payı Oranı’na tamamlayan miktar kadar kesinti yapmadıkları, bazı idarelerin ise T.C. Anayasası’nın “X. Kanun önünde eşitlik” başlığının 10. Maddesi ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 14. Maddesi’nin 6. Fıkrası’nda belirtilen hükümler kapsamında uygulama sahasında bulunan ve parselasyon planları onaylanmadan evvel ifraz, tevhid, kamuya terk, bağış v.b. imar uygulamaları işlemleri ile tescile konu olan taşınmazları düzenleme sahasına alıp bu taşınmazlardan Düzenleme Ortaklık Payı Oranı’na tamamlayan miktar kadar kesinti yaptıkları anlaşılmaktadır.

Söz konusu imar uygulamalarında ilgili idarelerin meri mevzuattaki farklı hükümlere dayanarak işlem tesis etmesi uygulama birliğini farklılaştırıcı nitelikte olup çeşitli mağduriyetler yaratmış, bu mağduriyetlerin giderilmesi için ilgililer hukuk normları kapsamında idari mahkemelere konuyu taşımışlar ve uygulama iptalleri sağlamışlar, mahkeme kararlarının ifası kapsamında ilgili idareler ya yeni uygulamalar yapmak zorunda kalmış ya da geriye dönüşüm işlemi yapmışlardır(Geri-İleri İmar Uygulaması, Geri İmar Uygulaması) Bu süreç kapsamında idarelerin iş yükü artmış ve uygulama süreçleri daha da uzamıştır.

Anılan süreçte 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi kapsamında yapılacak imar uygulamalarında ülke genelinde uygulama birliğinin sağlanması, yaşanılan mağduriyetlerin giderilmesi ve uygulama süreçlerinin uzamasının önlenmesi amacıyla Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde kabul edilen yasa teklifi ile 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi’nin (Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md) fıkrası değiştirilmiş ve“(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.” hükmündeki “alınabilir” ifadesi “alınır” şeklinde düzenlenerek meri mevzuatta uygulama birliği sağlanmıştır.

Bu doğrultuda konu hakkındaki meri mevzuat;

“(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınır.[22] [22] 5/12/2024 tarihli ve 7534 sayılı Kanunun 6 ncı maddesiyle, bu fıkrada yer alan “alınabilir” ibaresi “alınır” şeklinde değiştirilmiştir.”

Söz konusu değişiklik ile ilgili mevzuat maddesinin yürürlüğe girdiği tarih itibarı ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi kapsamında ilgili idarelerce onaylanacak imar uygulamalarında; uygulama sahasında bulunan ve parselasyon planları onaylanmadan evvel ifraz, tevhid, kamuya terk, bağış v.b. imar uygulamaları işlemleri ile tescile konu olan taşınmazların düzenleme sahasına alınması ve bu taşınmazlardan evvelce yapılan kesintilerin mevcut düzenleme sahasındaki DOPO oranından az olması halinde bu taşınmazlardan Düzenleme Ortaklık Payı Oranı’na tamamlayan miktar kadar kesinti yapılması gerekliliği kanunen de hüküm altına alınmıştır.